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国家统计局于上月下旬公布《2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况》,12月份房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.85,比11月份回落0.09点。但环顾2018年全年情况,景气指数于去年12月时为101.77,低位在4月份出现(101.40点),高位在9月(102.01点),全年处于指数95至105点之间的适度景气水平。报告也提到东中西部和东北地区房地产开发投资情况,东部地区住宅投资额为4.55万亿人民币,较去年上升14%,可见在限购令的情况下,房地产开发商对于住宅投资没有下跌的迹象。

香港上市公司佳源国际(2768.HK)于月初 (1日)公布2019年1月的销售简报,合同销售金额约人民币10.482亿元,同比激增1.22倍;合同销售面积约 90,328 平方米,同比增长约 83%;均价约每平方米11,605元,按年增约22%。尽管1月份合同销售金额比去年12月份较低,但比较2017年及2018年数据来看,1月为全年销售金额最低的月份,这也关乎节期及国内购房的习惯,但同比也录得超过1倍的升幅。在销售简报公布后,佳源国际于当天盘中曾升超过7%,高见港币4.05元。

佳源国际上月中也公布2018年12月的销售简报,总结2018年全年,合同销售金额约人民币 201.8亿元,同比增长逹到94.6%。合同销售面积约178.7万平方米,合同销售均价约每平方米11,292元,两项数据均创上市以来新高。公司合同销售金额上升不仅受惠于房价上升,合同销售面积增长迅速,从2017年每月平均不到10万平方米,上升至2018年约14.8万平方米。与此同时,集团继续积极扩展土地储备,通过并购、公开市场招拍挂与合作开发等方式获取共14个项目,新获取土地储备建筑面积约370万平方米,现时拥有的土地面积已超过980万平方米,足够未来3至5年发展需求。以短期来说,佳源国际无需仿效同业因「高周转」而四围寻找土地,现时可重点获取优质土地资源,像去年年底,佳源国际以总价约人民币3.5亿元成功竞得扬州市邗江区GZ103地块,用来兴建住宅、商业与酒店等物业。

早前,有媒体怀疑佳源国际合同销售金额及其增速,与部份房地产数据平台出现重大差异,或许很多媒体仍不了解,香港上市公司从事内房板块的,一般都是整体业务上市,与佳源国际这家在香港上市的主体只在江苏省、大湾区及新开拓贵阳、乌鲁木齐及柬埔寨从事房地产开发不一样。佳源国际与佳源集团大股东同属沈天晴先生,为避免引起自家公司在同一地区进行竞争,两家公司负责开发的省市及地区不重叠,所以佳源国际自启动香港上市以来,已在招股书披露相关信息,提及佳源国际及佳源集团所从事的区域有所不一样。甚至佳源集团或大股东私人持有的业务,均有机会注入上市公司佳源国际。所以,佳源国际销售的增速,靠的就是自身在业务上的努力,同时也收购大股东旗下的业务,慢慢把集团规模日益壮大起来。

至于公司负债率方面,佳源国际的净资本负债率于2016年、2017年及2018年上半年分别为150.2%、125.6%及85%,在房企补充土地储备迎接调控政策下,半年间把负债率从125.6%,大幅下降至84.8%。虽然佳源国际2017年及2018年上半年利息开支分别超过10亿元人民币及6.87亿元人民币,但扣除开发中物业资本化之金额后,只有1.5亿元及6,682万元,可见公司利息开支主要用于房地产项目开发上。集团现时的负债状况明显较一般中国房地产公司良好,可算其决心及公司执行力非常强大。

负债减少的同时,集团也有实质行动来回馈股东支持。首先公司去年3月公布2017年全年业绩时,首次派发港币0.19元股息,另在2018年上半年业绩时派发港币0.1元股息,但上文提及公司负债率大幅下降,从现金流的角度作为出发点,集团现金流出为的是增加偿还负债速度,同时间也派发现金股息(虽2018年H1时可选择以股代息),但2018年中期报告中,经营活动录得资金净流入,融资活动仍有5.94亿元的现金流入,主要因为发行优先票据录得25.32亿元的现金流入,但总结上半年现金流却由2017年年底57.15亿元,增加至85.86亿元。从现金流增幅上足可证明公司现金流够强大,同时能提供股息回报给股东,以分析员的看法,公司能真金白银派发股息,足见公司有良好的财政状况。

总括而言,佳源国际财政状况良好,一方面受惠于业绩推动,另一方面公司资金回笼速度快,对其营运状况皆有帮助。现集团经历事件后,相信三月份公布2018年全年业绩,将令所有看淡佳源国际的投资者对其改观。