在商业地产领域,爱琴海集团的发展势头正盛,它起步较晚但是起点并不低。从2012成立至今,不到8年的时间里,爱琴海商业已经在全国签约超过100个项目,目前已开业22座,其中不乏通过专业运营手段重新盘活的存量资产。

从发展速度看,爱琴海走的是稳扎稳打的务实路线,不仅每年都有标杆项目开业,之前开业的爱琴海也都实现了良好的经营业绩。

“爱琴海在打造可复制和标准化的基础上也在力争做到一店一色,挖掘每个项目的优势和特色”,爱琴海集团 副总裁、华北区域总经理孙环宇向睿和智库记者介绍。在商业地产领域从业十余年,孙环宇认为,运营始终需要追求“精专”、“耐磨”、“共创”。

这一次睿和智库有幸与孙环宇进行了深入地交流探讨。采访正值隆冬,但是当天从室外带进来的寒气却被这个北方汉子身上的感染力所消融。在这次有关商业不动产“回顾2019、展望2020”的采访中,他提到最多的两个词是“共赢”“互信”,孙环宇说“在商业地产领域从业越久就越体会到,‘合作共赢’这四个字的内在价值。”

1.从大的环境和发展趋势看,现在商业地产市场很“热”,越来越多的项目相继问世,您认为现在市场发展到了怎样的阶段?

孙环宇:可以讲,目前的市场已经进入了存量时代。

因为前几年的大规模扩张,一部分项目因为资本市场的转移或公司战略调整被搁置,导致现在市场上出现了很多存量项目,目前购物中心的“火热”局面也并不是增量的爆发,而是对前几年存量部分的集中消化。

存量市场的增加,也提升了资产管理运营商的价值,因为做存量项目的价值核心主要体现在运营能力上,业主需要通过爱琴海这样的运营商提升自己的资产价值。

2.目前爱琴海商业的轻重资产比例是怎样的?您对轻资产运营模式的前景看好吗?

孙环宇:对于这个问题,爱琴海有一个核心观点:无论轻资产还是重资产,当运营能力提高的时候,资产都会变轻;没有运营能力的时候,再轻的资产同样也可能是负担。

存量资产往往是因为各类客观因素,存在着或多或少需要调整、改造的内容。这就需要有专业能力的团队在原有资产价值的基础上挖掘出它内在的商业价值。实现资本最大化的项目既可以选择资产包上市也可以再次出售,最后完成新的资本闭环。

轻资产模式的前景不错,只是在具体的合作模式上还需要经验去打磨,不论对业主方还是运营方,一是要增进互信,二是要探索更多的合作模式,通过双方的努力让市场更成熟。未来,合作共赢一定是趋势。

爱琴海也在探索更多、更灵活的合作模式。

面对市场上不同的合作项目,爱琴海集团可以提供管理输出、合作开发、基金管理等多维度的合作方式,实现全链条、全时空、全物业生命周期的资产管理服务,这是爱琴海大资管体系的重要优势。

3.从融投管退的角度看,拿地成本低是不是保证盈利的必要条件?

孙环宇:爱琴海做商业运营的目标是“创造持续的价值”,在目前同样大热的资产证券化业务上,我们也不断打通更多元的资本通路,在投融退等环节创造新价值。

对商业项目来说,若想接触到质优低价的好项目,渠道很关键,而是否能接触到这样的渠道取决于“口碑”,想要在一个领域做得长久,一定要依赖于专业能力和成熟的商业模式,究其根本,还是看平台的综合实力。运能盈利是对项目持续发展的最有效保障。

4.对于资本遇冷的说法您认同吗?

孙环宇:今年的大环境用一个字形容是“难”,两个字“困难”。但这个“难”主要体现在没有达标的市场预期,对市场的信心略显不足。

我认为整个市场还是要多一些耐心。想要运营好一个项目,充分激发出这个项目的优势和价值体现,一定要不断调整和打磨。真正的资本运作不是赚快钱,而是要做好长期持有的准备,要“耐得住寂寞”打磨精品,这样的项目做出来后期的回报率也是非常可观的。

纵观国内外,一线的购物中心往往也是经过了多年的调整打磨才有了现在的成果。用心做产品并不是一句空话,其中也包含了行业本身的规律以及企业对于合作伙伴以及城市的社会责任感。

5.您对现在流行的互联网+商业的新零售模式有怎样的看法?

孙环宇:新零售只是一个新的提法或概念,它的核心是线上企业和线下企业相向而行的一个过程,最初可能线上的企业步伐比较快,但是现在线下商业的步伐也在加快。

另外,线上企业开始布局线下也是源于流量思维的一些变化,如果仅仅把消费者看做流量,那么流量红利消失的时候项目就会面临一系列问题。而对于线下店来说,用户和空间是有粘性的,每个用户都有自己不同的体验需求。因此为用户提供线下的体验感是商业走到线上与线上合作的一个关键点。

线上吸引用户的时间是碎片化的很容易被打断,而线下购物中心的互动式、沉浸式体验更容易占据用户的体验时长,线下的商业模式就可以很好地弥补这一不足。
未来,会员和会员专属服务是爱琴海要深入运营的一个方向。借助智能技术为会员提供精准服务与精准营销,这是爱琴海通过智能系统正在努力达到的。

6.爱琴海想要打造什么样的场景?创造持续价值的路径又是什么?

孙环宇:爱琴海想利用服务C端用户的经验,帮助B端伙伴实现资产与消费市场的价值链打通。依靠C2B的方式联接协作者,服务于资产,也服务于人。“智能化、精运营、大资管”是未来爱琴海发展的核心。

智能化是爱琴海创造“可预见价值”的驱动力,正在实现从最初“商管信息化”到如今“资管智能化”的跃迁。

精运营方面爱琴海持续在运营的广度与深度上进行挖掘,广度上将运营的范围拓展到对场景的运营,在深度上从社群运营上入手,这支撑着爱琴海可以在不断完成高速开业的同时,还有能力让合作品牌收获更高的业绩。
当前,资本正在重塑整个商业地产市场。资产管理团队的价值,不断得到更大的认可。爱琴海集团所推动的从资管视角出发,运营提升资产价值将会成为打通资产与资本的核心路径。

2020年已经拉开序幕,爱琴海的每个商业体都秉持着爱琴海商业集团的核心运营理念,致力于为城市中的消费者打造“都市假日中心”。带着“合作共赢”理念的爱琴海希望在新十年找到更多志同道合的合作伙伴,共同为城市描绘出新时代的浪漫色彩。