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作为地产营销人,里面有不少工作需要配合设计部门去做,比如前期定位工作,这里所说的定位,会涉及与产品有关联的内容。

比如,一个项目要规划多少栋楼?户型的面积要做多大?如何去做好户型的搭配?是做大户型多一些、还是小户型多些?要不要做精装修?精装修要达到什么标准?园林要做成什么样,要达到什么标准?

这些对于一个楼盘都是非常重要的事,都要营销决定,都会直接影响未来的房子是否好卖。

营销人其实面临很多实际困难,毕竟营销人不是产品人,虽然我们会提出不少建议,但是一旦真正落到图纸上,会面临很多实际困难,很可能不能实现。

营销人更多的是提出市场建议,提出哪些产品好卖,哪些不好卖。做好卖的产品,放弃那些有很好的设计但是不好卖的产品。

02

最近两年,房地产行业受到了严格的调控,房价受到了限制,土地价格也受到了限制。

高价拿到的土地,一定要符合成本要求。

有些开发商,高价拿到了土地,不惜一切代价要做好产品。但是价格被限制后,所谓的好产品却没有卖出好价格,没有达到好利润,项目也可能面临失败。

具体如何配合设计,针对户型设计,要反复和设计沟通。设计部门经常讲,按照营销所提供的户型配比,设计没办法实现,怎么办?作为营销人,是坚持还是妥协?

户型面积越大,设计部门的工作越简单,工作越容易做,但是户型面积很大,房子的总价高,销售难度会增加,未来房子不好卖,设计部门希望更快的完成工作,这是一组矛盾。

还有,在定好户型大致框架后,还要进一步做深化设计,也就是要让户型更实用。

一套180平米产品,能做成三居、四居、也能做成五居。这个时候,营销人需要研究市场。市场上什么产品好卖,什么产品滞销,并且一定要坚持自己的想法。这是市场的结果,不要有过多主观思维。

努力去找到那些好卖产品的要素,摒弃掉那些滞销产品的要素。

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有些房子靠地段,靠学区,做成什么烂户型什么烂园林都能卖掉,前提是附加条件要好,好到让别人忽略你的产品。

但是,绝大多数项目做不到这点,只能把产品研究得更加透彻。

最后,项目的精装修一般采用定额方式,提前把精装修的成本额度定好。也许是2000块一平米,把这两千块钱用在什么地方?墙面?地面?厨房?卫生间?

用什么牌子?用高端品牌的的低档款,还是较低品牌的高档款?这需要权衡。怎么把钱花在刀刃上,这需要营销人做权衡。

营销要配合好设计工作,还要影响设计工作。要引导设计,把产品打造得更加易于销售,解决未来的问题。就像扁鹊形容他大哥,只会治未病,没有什么名气。

金牌操盘手,不能只想着把难卖的盘卖好,而是让自己经手定位的盘都好卖。