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2月,恒大以全口径销售金额470亿元夺冠,逆市同比大增118.3%。

这一切得益于恒大的“鲇鱼行动”。在售楼处集体关闭的2月,恒大以一系列打折优惠戏码,撬动低迷市场,获得阶段性胜利。殊不知,大家真的薅到恒大羊毛了吗?

事实上,对于恒大的打折游戏,本文在此梳理了下逻辑线:19年负债压顶——1月初拿地,负债加码——疫情“黑天鹅”雪上加霜——高利率发债,借新还旧——1季度业绩低迷,打折缓解现金流压力。

现金流作为房企的“命门”,如此“大甩卖”的背后,暴露出的是恒大资金链危机。虽然,2月份销售业绩亮眼,不过,从其偿债规模看,依旧杯水车薪。

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恒大有多缺钱?

受疫情“黑天鹅”影响,1月份恒大全口径销售额405.4亿元,同比下降5.9%。

如果仅是销量下滑,对于恒大这样一家市值近2500亿的企业来说,并不能伤其筋骨。但前提是,恒大的债务压顶。

1、有息负债8000亿元,1年内短期负债3758.5亿元

根据恒大2019年半年报可知,截至2019年6月底,恒大有息负债高达8131亿,这相当于济南市2019年的GDP总额。

其中,需在1年以内(2020年6月之前)偿还的金额总数达到3758亿,占比46.2%。

数据来源:恒大2019年半年报

这是什么概念,我们将其与前十房企作对比。恒大3758.5亿元的短期债务占十强房企短债总额的40.5%,比排在第二位的碧桂园和第三位的融创总和,还多出约1250亿元。

表1:2019年上半年前十房企短期债务情况          

数据来源:企业2019年半年报,房地产观察家综合整理

2、净负债权益比超过150%,股票下跌约20%

债务缠身的同时,恒大现金持有严重资不抵债。截止到2019年6月底,恒大现金余额仅为2880亿,现金短债比仅为0.55,前十房企中排第一。

此外,恒大的净负债权益比超过150%,债务水平远高于行业平均水平,与之相比,万科净负债率仅 35.04%。而净负债权益,表示持有现金数额与债务的比例,超过100%说明股东无法支付现金。此时恒大的净负债权益比已超过150%,以致恒大所有供应商很难拿到回款。

虽然2017年时,恒大曾作出的承诺,在2019年中期将净负债率降至100%以下,但截止2019年中期,恒大的净负债率是152%。

今年1月,受疫情影响,港股及A股普遍惨跌。其中前十房企中跌幅较大的是碧桂园、恒大,下跌约20%。

表2:2020年1月-3月2日前十房企股票涨跌幅

       数据来源:英为财情,房地产观察家综合整理

以上数据并不太好看,足以窥探恒大的风险系数值。那么,恒大该如何应对资金压力呢?或许债有多深,恒大就能有多狠。

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11.5%-12%的高利率发债

2020年,恒大制定的销售目标为6500亿元,高出2019年销售额489.4亿元,增长可谓“不小”。

那么,继续扩张,意味着需要充足的现金流,同时也需备好“余粮”。然而,拿地就要花钱,花钱就需要现金。于是恒大制定了土储计划,2017-2020年每年减少土地储备5%左右。

遗憾的是,还是发力过猛,19年年中时恒大总土储就达到了3.19亿平方米新高。且2020年1-2月,恒大继续通过公开市场举牌拿地,耗资27亿元,获得72万平方米。

值得注意的是,其中19.39亿元是在1月15日前花掉的,而整个2月份,恒大拿地仅花了7.61亿元,相较于其他前十房企,恒大确实是最“节省”的一家。

表3:2020年1-2月前十房企拿地金额及面积 

数据来源:中指研究院,房地产观察家综合整理

然而再节省,无疑土储还是一定程度上加剧了恒大现金流和资金链的紧张。加之偿债压力,疫情影响,1月份拿地之后,恒大在加速大规模高息发债。据彭博(Bloomberg)的数据,

今年1-2月,恒大以融资总量465亿元位居房企融资榜首。其中,海外发债融资以60亿美元位列第一;国内债券融资以45亿元位列第二。

值得注意的是,60亿美元债均是1月发行,总共发了4笔,平均利率在11.5%至12%。这个利率远高于碧桂园5.13%,创下了大型房企的新高度。

表4:2020年1-2月房企发债排行榜(单位:亿)

           数据来源:wind,房地产观察家综合整理

表5:2020年1月恒大发债情况      

       数据来源:彭博(Bloomberg),房地产观察家综合整理

金额之大、利率之高,足见恒大对资金的饥渴程度。那既然借到钱了,应该一定程度上缓解了资金状态。然而恒大的公告里给出了港股上市公司的规范说法:主要為其現有債務再融資及用作一般公司用途。这仅是借新偿旧而已。

偿债压力大、利息高、现金流资不抵债,面对如此严重的资金链危机,才是恒大被迫“75折”卖楼的唯一原因。对于恒大而言,收定金、预付款,才是解现金流之渴的唯一方法,否则又得再次借新债还旧债。

那么,成效如何?真的赚了吗?

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75折卖房背后的营销逻辑

打折历来就是恒大的把戏,可2月份的打折可谓出尽了风头。

2月13日,恒大推出了一个88天保价、无理由退房政策,购房者只需在平台线上缴纳5000元定金即可预定房源,其具体优惠内容见下表。

表6:恒大:5000元认购金优惠活动内容         

优惠看着很吸引人,大部分人是奔着薅羊毛来的。可事实的真相是,这5000元认购金被恒大拿去0利息周转了88天。究竟,恒大筹集到了多少资金?

3月1日,恒大通过网络视频举行网上2月销售业绩新闻发布会:在全面实施“网上卖房”后,恒大2月份网上累计认购99141套,优惠后房屋总价值1026.7亿。

这里,我们抛开99141套房最终是否全部成交,我们先算下到手的认购定金。每套定金5000元,总的认购金额达4.95亿元,且免息使用88天。

假如恒大通过发债获得4.95亿元,按照恒大11.5%-12%的高利率计算,年息约5940万元,88天的利息成本约为1432万元。当然,1432万对于恒大来说是九牛一毫,但眼下正是缺钱的时候,一分都是钱。

三天之后,16日恒大发出更劲爆消息,2月18日-2月29日,恒大全国住宅75折优惠,3月1日-3月31日78折优惠。在亮眼的75折基础上,恒大还叠加了一系列眼花缭乱的优惠。

然而,打折的背后还是被细心的网友发现了蛛丝马迹。所谓的打折和淘宝“双十一”很像,先抬高价格恢复原价,然后再打折。比如:东莞恒大翡翠华庭。1月份他们优惠售价为1.53W/㎡,而目前的均价是1.92W/㎡,稍稍算下就知道到底打了多少折了。

当然,东莞一个楼盘不代表恒大600个楼盘,在市场前景黯淡的三四线城市,加之其项目备案价弹性空间较大,“75折”的打折力度可能是真实的。只不过除了武汉的一、二线城市,恒大的折扣还是需要酌情考虑。

眼下已进入阳春3月,尝尽2月营销战果后的恒大继续发力“云卖房”。全国启动楼盘“78折+恒房通推荐额外97折”的让利“组合拳”,老套路附上了一系列眼花缭乱的优惠,一般人估计得研究半天。

对比2月的优惠,我们能够看到明显折扣有所回收,但定金门槛却进一步降低,只需要2000元定金即可。事实上,万变不离其宗,促销的背后核心是仍是缓解现金流压力。此外,还能带来免费营销、稳定市场信心、稳定股价和投资者信心等多重利好。

从营销的角度来看,恒大这招确实是房企营销的创新之举。虽有不少房企抄作业,但效果并不理想。可见在当下这种危机时刻,对高杠杆的房地产企业来说,活下去真的挺不容易。

最后,无论是网上卖房,还是打折促销,终究是一场争夺现金流的资本游戏,恒大不过是抢跑了。